美业人要求减免房租，你有这些“硬核”证据吗！

这次爆发的“新冠”疫情，对美业的影响首当其冲，开局受挫，2020年的业绩估计惨不忍睹，参照“非典”长达6个月的疫情期间，本次“新冠”疫情在短期内结束的可能性也不大，尤其是第一季度和第二季度，老板们几乎会“颗粒无收”。

和很多社会服务业一样，沉重的房租负担，一直是美业各个业态的主要成本，有的单店，房租甚至占到总开支的30%左右。

一方面，严峻的疫情影响下，沉重的房租让美业气喘呼呼，另一方面，“中国好房东”万达集团主动对租赁客户降租30个亿，更是撩拨美业人的神经，美业人纷纷呼吁自己的房东向王健林同志看齐，主动减租。

这几天，能否要求房东降租的咨询挤爆了我的微信，那针对几个相关的问题，集中回复如下：

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01

可以要求房东减免房屋租金吗？

我们的意见是，可以要求房东减免部分房租。

依据法律规定，如果发生了合同双方无法预见、不可避免、不能克服的客观情况，导致合同不能履行，属于不可抗力，可以根据不可抗力的影响，部分或者全部免除发生不可抗力一方当事人的责任。

这次疫情绝非人愿，政府部门还采取了地域隔断、强制隔离等多种严厉管控措施，节后复工时间也一延再延，所以，这次疫情符合无法预见、不可避免、不能克服这三个条件，构成不可抗力。作为遭受不可抗力损害的一方，美业企业有权要求房东减免一部分交租义务。

但看到这里，大家不要急着热血沸腾，“有权要求减租”不等同于“必须降租”，因为在租赁合同关系中，不仅只有承租方遭遇不可抗力，出租方也是不可抗力的受损方，道理很简单，用于出租的房产是他辛苦打拼赚钱买来的，有的还欠着银行贷款，承租方不交租，出租房哪里有收益？所以，降不降租的主动权完全在出租人本人，他愿意主动降租，这是他的觉悟，考虑到自身损失不愿意降租，也没有必要对他进行道德绑架，我们不能苛求每一个人都是“中国好房东”。

问题来了，如果房东拒绝降租或者降租的幅度不能让人满意，我们起诉到法院，要求法官判决降租，法官该如何处理呢？

这么说吧，受诉法院一般会根据具体情况，先认定是否构成不可抗力的免责事由，同时考虑出租方与承租方之间的利益平衡，再依据公平原则，对减免租金的幅度进行自由裁量。

根据我们的经验和已有司法实践，多个判例显示，法院判决的免租期一般是在1-3个月以内，或者判决在不可抗力发生期内，免除一半的租金，承租人还需要缴纳另一半。

所以，当不能和房东就降租问题达成一致，如果各种证据都确凿完备，以上就是法院可能的判决结果，如果你已经做好了人力和财力准备去赶这趟马拉松，那就祝您好运。

02 

可以要求解除租赁合同吗？

我们认为，受到疫情影响，当美业门店亏损到不能继续经营，如果房东不同意解除合同，此时诉请法院解除租赁关系，有可能获得法院支持。

我们是律师，无法判断这场疫情还会持续多久，但能够肯定的是，有些美业企业会因为疫情的原因陷入困境，由此希望与房东解除租赁合同。

此时，同不同意解除的主动权仍然在房东，理由嘛，上一个问题已经说过，这里不再赘述。

如果房东不同意解除租赁合同，那承租人只剩下一条路，就是起诉到法院，通过法院判决来解除租赁关系。

鉴于存在法院判决承租人胜诉的诸多案例，经分析比对，我们认为，相关诉求要获得法院支持，法律层面需要符合三个条件：

第一，能够证明主观上必须是非恶意的。也就是说，诉求必须是因疫情而起，绝非是单纯的商业风险，如果仅仅是因为房租过高导致经营困境，就要求解除合同，法院不会支持；

其二、能够证明继续履行合同会对承租人显失公平。比如，疫情已经导致连续数月不能营业，企业没有收入，不能继续经营时如果还要履行租赁合同，将会导致利益失衡；

其三、能够证明承租人愿意给与适当解约补偿却遭到房东拒绝。承租人因为疫情影响要求解除合同，房东并无过错，只有在同意给与房东适当补偿，房东仍不同意协商解除合同的情况下，这时法院才有可能认定房东违反了诚实信用原则，因而判决承租人解除合同。

您可以把这笔补偿看做男女双方的“分手费”，而司法实践中，法院认可的补偿标准一般是3至6个月的租金。

那您掂量下，符合上述三个条件，你就可以通过法院来起诉要求解除租赁合同了。

03 

减免租或解除合同的正确姿势是什么？ 

给您归纳了五步，具体如下：

1

协商

首先，积极与房东协商减免租金的期限和数额，理由要能说服人，数额要恰当，双方都能接受。

如果是希望变更或者解除租赁关系，也要主动提出给与对方的解约补偿金数额，条件都是慢慢谈成的，如果协商能够达成一致，请切记，必须签订书面协议。

2

发函

如协商不成，我方可向房东发函，告知其因本次新型冠状病毒疫情，暂无法继续履行租赁合同，并要求减免租金、变更租赁合同等。

函件必须是书面形式，包括纸质书面、短信、电子邮件、微信等，并一定要保留送达记录，为后期诉讼做准备。

3

搜证

打官司就是打证据，说其他都是耍流氓。

一定要保留好受到本次疫情影响的相关证据，包括租金合同、已缴纳租金情况、欠缴租金情况、政府下发的停业文件、门店停业时间、复工时间、正常期间的营业收入、疫情期间的营业收入环比下降情况、与出租方交涉的往来函件、房东不同意解除合同的证据资料，等等。

4

止损

依据法律规定，遭受不可抗力影响的一方，只能要求在造成损失的范围内减免责任，并应采取积极措施，减少和避免损失扩大。

因此，美业企业必须提供证据，证明己方积极生产自救，而不是放任损失扩大。比如，在政府复工令下达后，企业恢复营业的照片、视频和对外微信等。

5

起诉

向法院起诉，上述减免租金或者解除租赁合同的请求，只要未能与房东达成一致，均须通过法院判决或调解，才能产生相应的法律效力。

尤其提示大家，切忌在未达成一致的情况下，单方撤场，搬店走人，否则，欠缴的租金，会一直计算下去喔。

希望我们的意见，能给您帮助。