复工转店，看一看就能省好几万
随着疫情的控制，很多美业门店都陆陆续续复工了，受疫情影响较大的门店可能想找下家接手，而觉得自己可以“搏一搏”、“单车变摩托”的老板，却想租下一个设备齐全的门面，大干一番。
围在城里的人想出去，城外的人想进来，那么问题来了，在转让门店的时候，会存在哪些法律风险呢？
这个问题太复杂，今天，我们先从自己办过的案子讲起，和您谈谈转店过程中要不要取得原房东同意的问题。
基本情况：
马某把自己的美发店，连房带设备都“打”给了胡某，收取30万元转让费和20万元保证金，双方约定，胡某直接向马某交付房租，之后，胡某装修又花去16万元。
千等万等，等着开店，却不想胡某去营业执照时被告知，申请文件上需要这栋楼的房屋产权所有人签字。胡某这才知道，马某不是房东。于是胡某找到房东，房东却说，我对你们的事不知情，我不同意转租。
这些胡某傻眼了，投入的六七十万都打了水漂，如果你是胡某，你会怎么办呢？
转租中的法律问题：
1、房东不同意转租，转让合同有效吗？
看到这个问题的时候，相信不少人都在默念：那肯定无效啊！
确实，法律不外乎人情，日常的一些法律规定，我们按照普通认知去推测，基本上不会出错。房东不同意转租，转让协议当然无效啦。
不过需要说得更清楚一点的是，如果偷偷摸摸地背着房东转租，只要房东在知道了这件事情的六个月内，既可以让你们之间的转租合同无效，还可以直接解除与“二手房东”的合同，把你和他“打包”清退。
2、房东同意转租，转让合同就全部有效吗？
看到这个问题，不少人就纳闷了，这还要问吗？肯定有效。呵呵，这个时候，如果继续按照普通认知来推理，可能就会出错哦。
如果在房东与出让人签订的租赁合同中，房东是同意出让人转租的，那出让人签订的转让合同是否有效，要分两种情况来看：
第一，如果马某的租期只有20个月，他的转租期限如果不超过20个月，则马某与胡某的合同有效，转租无需取得房东同意。
第二，如果马某的租期只有20个月，但他与胡某却约定了30个月的转租期，如果一开始房东和出让人约定可以超过原租期，那么这多出来的10个月租期就是有效的；
如果一开始没有约定，那么这多出来的10个月租期就是无效的了，哪怕在转租的时候，房东表示认可，这都是无效的。
其实这一点大家一般都不会注意，因为觉得房东事先都同意了，自己就放心了，只有在吃上官司被判定合同无效的时候，才会觉得自己吃了一个大亏。
千万记住哦，房东表示同意转租，超过原租期的部分可不一定有效呢。
3、不能办理营业执照，可以认定转让合同无效吗？
这个问题就难住了大多数人了。也许大家都知道签合同的话，要有违约行为，才可以追究对方的责任。
如果一开始又没有约定什么是违约，我们要如何追究对方的责任啊？
这个案子就是这个情况。
因为房东始终不同意马某转租给胡某，胡某为此起诉到法院，要求判决解决和马某签订的租赁合同。
法院认为：
我们来看一下法院是如何裁判的——
法院认为，原告胡某与被告马某签订《转租协议》时，马某并未告知胡某自己没有转租权，胡某承租房屋并进行装修后，因房东不同意转租而无法办理营业执照，致使店面不能营业，法院认为，马某故意隐瞒事实，导致胡某转租目的无法实现，故胡某诉请成立，该院予以支持。
这里要和大家解释下“合同目的”：双方当事人肯定是为了各自目的才会签订合同，胡某支付转让费的目的，是为了开办理发店，现在因为办不了执照，那胡某转店的目的自然落空，虽然合同中没有对无法办理营业执照的违约责任进行约定，但马某事先没有取得转租权，是导致胡某不能实现合同目的的客观理由，法院的判决没有问题。
胡某可以要回来哪些钱？
这其实是一个选择题：
1、转让金30万；
2、保证金20万；
3、装修费16万；
4、转让金和保证金的利息。
就马某和胡某的情况来说，胡某在解除合同后，可以向马某要1、2、3项费用，对于转让金和保证金产生的利息，没有权力索要。
当然，如果一开始双方就有约定：“如果因为胡某原因致使不能顺利办理营业执照，马某还应该支付转让金和保证金所产生的利息”，这样胡某就可以索要利息了。
特别特别要说明的是：
如果闹到了打官司的地步，法院判决装修费的赔偿金额要根据正规财务资料来确定，很多情况下，一个老板常常花了几十多万甚至更多的装修费，却因为没有票据和没有做账，最后大打折扣。
我们的三点建议：
1、没有转租权的“二手房东”，请不要心存侥幸，必须在转租前取得房东同意，如果隐瞒相关情况，可能会导致转租协议无效，退还全部所收款项，并赔偿对方损失！
2、受让方在签订协议前，应当查明出让方有无转租权，转租期限是否在剩余租赁期限以内，否则，也可能会因自身过错需对自己的损失承担部分责任。出让方没有转租权的，必须需取得一手房东的书面同意，并最好直接与其签订合同。
3、受让方在办理营业执照之前，应谨慎投入装修，并保存好全部装修票据和往来开支，以防因变故导致装修损失无法获得全部索赔。
好了，今天的分享就到这里了，如果您喜欢或有任何疑问的话，欢迎关注我们哦。
