35万开机费买来的教训！| 这三个建议你不可不听！

大家好，我是岳哥。

夏日炎炎，今天我们讲一个与空调有关的故事。

两年前，何总买下繁华地段的一整层写字楼，开办了一家医疗美容门诊部，当初买楼时，他只是考察了地理位置和周边，谁知开放商为节省成本，整栋大楼只装了一台中央空调，当时他没来得及问，这个小小差池，却成了何总心头的痛。

炎炎夏日，写字楼的空调只开放到下午6点，过了这个点，门诊部就是一个大蒸笼，不仅客户的体验感差，员工也受不了啊。

去年5月份，何总就和物业公司商量，自己安装一套独立的空调系统，物业公司一口就答应了。

到了今年7月，物业公司上门催收空调费时，其中一项“空调开机费”竟然高达35万元！

何总当时就懵了，我没有用过物业的空调，为什么还要我出钱呢？于是就果断拒绝。

最后物业公司起诉到法院，否认了自己当初同意被告自行安装空调，还拿出了《物业服务合同》，其中约定：“使用空调按照房屋占地面积缴费，分为开机费和使用费两个部分。开机费每月固定，按照房屋面积分摊；使用费等月底流量总额确定后按照房屋面积分摊。”

物业公司据此认为，自己主张的35万元“空调使用费”是按固定标准收取的“开机费”，合理合法，还提供了计算依据。

何总不服气啊，明明自己装空调是物业公司口头答应的，不然我也装不了啊，何况，物业合同里说的很清楚，我按照使用量来缴费，我没有使用，所以不应该承担所谓的“开机费”。

双方争执不下，各说各有理，那法院的裁判思路是怎样的呢？

1、双方签订的《物业服务合同》没有违反法律的规定，是双方的真实意思表示，所以这份《物业服务合同》真实有效；

2、被告主张是在物业公司的同意下，才自装空调，由于原告当庭否认，被告又没有其他证据证明，故不予采信；

3、《物业服务协议》约定了被告的空调使用费按照空调的使用流量缴费，由于被告没有使用物业提供的空调，所以本案被告无需承担空调的流量使用费，但开发商为空调敷设开口管道，确实支付了成本，故被告需要承担空调的开机费。

4、根据“按照房屋占地面积缴纳空调开机费”的约定，被告2100个平方米的场地共开设空调送风主管道18个，按照固定标准，缴纳35万元“开机费”，不违反法律规定，判决予以支持！

接到败诉判决，何总的肠子都悔青了，但事已至此，多说无益，那我们能从中吸取哪些经验教训呢？

一、购房前确认附属硬件设施

服务是美业的命脉，围绕的就是客户体验感。空调品质虽然看不见，但却与客户的体验感息息相关，是场地装修必须考虑的“重头戏”，不可不重视。

现在越来多的医美诊所开到了写字楼，买楼或租楼前一定要“侦查”清楚，如果开发商使用中央空调，一般对整幢写字楼都会有开放时间的具体限定，那就必须与之协商，晚上和周末单独送风，单独取费。

如果自行安装空调，就必须与开发商或物业签订“空调安装的补充协议”，明确安装空调的位置、电力增容的要求、安装费用的承担、电费的记取标准等等。

这里提个小醒，硬件设施里除了空调，还有电梯设施设备也不能放过。

二、签订合同时排除“霸王条款”

合同就是当事人之间的法律。

一份经过精心设计的物业服务合同，作为提供格式合同的一方，很多条款都暗藏玄机，特别是像今年的疫情已使经济遭受重创，开发商一般都会在合同条款上“精打细算”，想通过游戏规则的事先约定，先入为主，能收尽收，以此弥补亏损。

像何总的物业合同中，“即使不使用空调也要按月缴纳空调开机费”这样的条款，本身就是霸王条款，因为空调管道是基础设施的必要配备，铺设成本已经纳入了房价，在房价之外还要再交费，当然不合理。

我们分析，二审改判的可能性很大。不过作为购房人，要尽量在合同签订前就直接把这些条款给排除掉，否则闹到法院，法官也只能综合案件基本情况来裁量。

三、往来交涉保存好沟通证据

这个案子让何总窝心的是，明明是物业公司同意自己安装空调，法庭上却矢口否认，让自己在法官面前输掉了“印象分”，而这也是他败诉的重要原因。

但在把道德责任推给对方之前，得分析下自己有没有失误。

“口说无凭，立字为证”，这是基本的商业规则，与其法庭上言之凿凿地指责对方昧良心，说假话，还不如在交往中留下凭证，哪怕是微信聊天记录。

俗话说，害人之心不可有，防人之心不可无，如果口说无凭，就会像何总一样，之前对方答应得好好的，一到打官司就不认账，最终自己吃了哑巴亏。

讲完这些建议，何总有些释怀，也许是天价开机费买来的教训着实不轻，临走前，他抓紧时机，问了我最后一个问题：开发商都很强势，他如果不同意变更条款或者签订补充协议，那该怎么办呢？

一般来说，客户在买房前都是“爷爷”，买房后就被“套牢”，不趁着成为“孙子”前豪横一把，想在交房后再与他们商量，那就会陷入被动，因此把握住谈判的时机也很关键。

我的答案是：开发商如果不答应你的条件，你就不要砸钱进场，再心痒你也得忍住，这是铁律！