35万开机费买来的教训！ 这三个建议你不可不听！

两年前，何总买下繁华地段的一整层写字楼，开办了一家医疗美容门诊部，当初买楼时，他只是考察了地理位置和周边，搬进来才知道，写字楼的空调只开放到下午6点，过了这个点，门诊部冬凉夏暖，不仅客户体验感差，员工也受不了。

于是何总就和物业公司商量，自己再单独安装一套独立空调系统，无论白天晚上，基本不用大楼的空调。

物业公司一口就答应了，可自家的空调刚安一个月，物业公司就上门催收一笔35万元的“空调开机费”。

何总断然拒绝：我用的是自己安装的空调，为什么还要我出空调开机费呢？

物业公司提起诉讼，拿出了《物业服务合同》的约定作为收费依据：“使用空调分为开机费和使用费两个部分。开机费每月固定收取，按照房屋面积计算，使用费等月底流量总额确定后按照房屋面积分摊。”

物业公司主张，35万元“空调使用费”是按固定标准收取的“开机费”，你用不用我都得收。

何总不服气，我并没有使用你的空调，就不应该承担所谓“开机费”。

法院的裁判思路是怎样的呢？

1、双方签订的《物业服务合同》没有违反法律的规定，是双方的真实意思表示，这份《物业服务合同》真实有效；

2、《物业服务协议》约定了空调使用费是按照使用流量缴费，被告没有使用物业提供的空调，无需承担该笔费用，但开发商为空调敷设开口管道支付了成本，故被告需要承担开机费。

3、法院查明，被告2100个平方米的场地共安装空调送风主管道18个，根据“按照房屋占地面积缴纳空调开机费”的约定，缴纳35万元“开机费”，不违反法律规定。

接到败诉判决，何总的肠子都悔青了，但事已至此，多说无益，我们唯一可以做的就是将何总的经验教训加以总结，做后车之鉴。

一、购房前确认附属硬件设施

空调品质与客户体验感息息相关，是场地装修必须考虑的“重头戏”，不可忽视。

现在越来多的医美诊所开到了写字楼，买楼或租楼前一定要“侦查”清楚，如果使用的是开发商配套的中央空调，开发商都会对整幢写字楼的空调开放时间作出具体限定，那就必须与之协商，晚上和周末时间是否单独送暖以及单独取费的标准。

如果自行安装空调，安装前必须与开发商或物业签订《空调安装补充协议》，明确安装位置、电力增容要求、安装费用承担及电费计取标准。

这里提个小醒，硬件设施里除了空调，电梯设施设备也不能放过，尤其是货梯使用条件要提前明确。

二、签订合同时排除“霸王条款”

物业服务合同一般都是物业公司提供的格式合同，条款设计暗藏玄机，物业方都希望通过事先约定，收费方面能收尽收，义务则能免则免。

像何总的物业合同中就有一条规定，“即使不使用空调也要按月缴纳空调开机费”，本身就涉嫌“霸王条款”，因为空调管道是基础设施的必要配备，铺设成本已经纳入了房价，在房价之外还要再交费，当然不合理。

购房人在合同签订前没有直接排除这些条款，法官也只能综合案件基本情况来裁量。

三、往来交涉保存好沟通证据

这个案子还让何总窝心的是，明明是物业公司同意自己安装空调，但却拿不出书面证据，对方矢口否认，结果让自己在法官面前输掉了“印象分”，这也是他败诉的重要原因。

“口说无凭，立字为据”，这是基本的商业规则，与其法庭上言之凿凿地指责对方昧良心、说假话，还不如在交往中留下凭证，哪怕是微信聊天记录。

无凭无据，就会像何总一样，明明对方答应得好好的，一到打官司就不认账，最终自己吃哑巴亏。

听完这些建议，何总有些释怀，也许是天价开机费买来的教训着实不轻，临走前，他抓紧时机，问了我最后一个问题：开发商都很强势，如果不同意变更条款或者签订补充协议，那该怎么办呢？

嗯，这确实是个好问题——

如果存在一种智慧，它能够在满足企业主最大利益的同时，也让其他商业参与主体的利益不受到折损，还能够阻止任何一个商业主体为实现个体利益而做出的破坏整个行业的行为（比如无底线降价），也能够解除一些大商业主体对小商业主体的进攻行为，那就不需要妥协。

如果不存在这种智慧，那就需要去思考风险控制与企业的长期收入情况及其投资回报率，也就是同时考虑多个因素对于企业利润的作用，这个过程称为“妥协”。（引自：思维堂  来源：知乎）

如果一定要找到这种智慧，那就要尽力把握最佳谈判时机，从而保障风险极端可控。

客户在买房前都是“爷爷”，买房后就被“套牢”，不趁着成为“孙子”前豪横一把，想在交房后再与他们商量，就会陷入被动。

有时商业机会稍纵即逝，你的所有决定都是权衡利弊之后的选择。