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二房东转租有风险,签约需谨慎

12月7日,国务院联防联控机制综合组公布优化落实疫情防控的“新十条”,进一步明确“科学精准划分风险区域”“非高风险区不得限制人员流动,不得停工、停产、停业”等优化措施。

随着疫情防控政策进一步优化调整,之前屡屡受到疫情管控的线下消费项目人气逐渐回升,而被压抑的医美消费也终于按捺不住,广大医美人将迎来汹涌而至的复工潮。

在医美领域,优质的门店是一项非常重要的生产资料,能找到一个交通便利、租金适宜的门店是生意成功的起点,但现实往往是原始门店少,二手房东多,如何与二手房东签好门店转让合同,就是我今天要跟大家分享的内容。

马先生将自己原先经营的医美诊所,连场地带设备,以80万元转让给赵女士,双方签订了租赁合同,由于马先生与原房东的租期未满,双方约定:由马先生收租再转交给房东,由马先生负责获得房东的同意,另赵女士向马先生交纳租赁保证金20万元。

等赵女士忙完装修,要办理营业执照时,去找房东签字,这时,房东明确提出反对,说他与马先生的合同早就约定了未经他同意不得转租,不认可他们之间的转租协议。

赵女士傻眼了,连转让带装修已投入100多万,该怎么办呢?

要解决赵女士的问题,首先要解决以下几个问题:

1、承租人没有转租权,转租合同是否有效?

背着房东签订的转租协议,当然无效。

2、承租人有权转租权,转租合同是否有效?

有效,但要分两种情形:

1、转租期限在原合同的剩余租期内,转租有效,无需取得房东同意。

例如,马先生与房东的租期还有两年,转租不超过两年的合同有效。

2、转租期限超过原合同剩余租期的,超过部分对房东不具有约束力,此时的租赁合同并非当然无效,而属于效力待定——如果房东认可,则为有效,不认可则为无效。

例如,马先生与房东的租金还有三年,则转租则不得超过三年,超过三年的部分是否有效应由房东确认。

如果二房东没有转租权,而房东又明知二房东已将房屋转租,但在六个月之内都未明确表示反对,则视为同意转租。

3、如房东不同意转租导致赵女士不能办理营业执照,可以要求马先生赔偿损失吗?

本案就是这个情况:因为房东不同意马某转租,赵女士起诉马先生要求赔偿损失。

法院判决如下——

法院认为,赵女士因为无法办理执照,导致转让目的落空,马某承诺由他负责取得房东同意,现由于房东反对,导致营业执照无法办理,转租目的无法实现,故判决诉请成立。

4、赵女士可以要回来哪些钱?

这其实是一个选择题:

1、转让金80万;

2、保证金20万;

3、装修费16万;

4、转让金和保证金的利息。

就本案具体情况而言,赵女士可以要求马先生赔偿第1、2、3项费用,但无权主张转让金和保证金产生的利息。

特别要说明的是:

法院判决装修费的赔偿金额应根据正规财务资料确定,常见的情况是,一个老板花了几十多万甚至更多的装修费,却因为没有正规票据,最后法院不予认可。

医美机构转让频繁,防范风险必须牢记,以下是我们的三点建议:

1、不要与没有转租权的“二房东”租赁门店,必须在转租前取得房东同意,隐瞒情况将导致转租协议无效,并赔偿损失!

2、受让方应查明出让方有无转租权,转租期限是否在剩余租赁期限以内,出让方没有转租权的,必须需取得房东同意,并最好直接与其签订合同。

3、受让方在办理营业执照前应谨慎投入装修,并保存好全部装修票据和往来开支,以作索赔之需。

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