二房东转租有风险，签约需谨慎

12月7日，国务院联防联控机制综合组公布优化落实疫情防控的“新十条”，进一步明确“科学精准划分风险区域”“非高风险区不得限制人员流动，不得停工、停产、停业”等优化措施。

随着疫情防控政策进一步优化调整，之前屡屡受到疫情管控的线下消费项目人气逐渐回升，而被压抑的医美消费也终于按捺不住，广大医美人将迎来汹涌而至的复工潮。

在医美领域，优质的门店是一项非常重要的生产资料，能找到一个交通便利、租金适宜的门店是生意成功的起点，但现实往往是原始门店少，二手房东多，如何与二手房东签好门店转让合同，就是我今天要跟大家分享的内容。

马先生将自己原先经营的医美诊所，连场地带设备，以80万元转让给赵女士，双方签订了租赁合同，由于马先生与原房东的租期未满，双方约定：由马先生收租再转交给房东，由马先生负责获得房东的同意，另赵女士向马先生交纳租赁保证金20万元。

等赵女士忙完装修，要办理营业执照时，去找房东签字，这时，房东明确提出反对，说他与马先生的合同早就约定了未经他同意不得转租，不认可他们之间的转租协议。

赵女士傻眼了，连转让带装修已投入100多万，该怎么办呢？

要解决赵女士的问题，首先要解决以下几个问题：

1、承租人没有转租权，转租合同是否有效？

背着房东签订的转租协议，当然无效。

2、承租人有权转租权，转租合同是否有效？

有效，但要分两种情形：

1、转租期限在原合同的剩余租期内，转租有效，无需取得房东同意。

例如，马先生与房东的租期还有两年，转租不超过两年的合同有效。

2、转租期限超过原合同剩余租期的，超过部分对房东不具有约束力，此时的租赁合同并非当然无效，而属于效力待定——如果房东认可，则为有效，不认可则为无效。

例如，马先生与房东的租金还有三年，则转租则不得超过三年，超过三年的部分是否有效应由房东确认。

如果二房东没有转租权，而房东又明知二房东已将房屋转租，但在六个月之内都未明确表示反对，则视为同意转租。

3、如房东不同意转租导致赵女士不能办理营业执照，可以要求马先生赔偿损失吗？

本案就是这个情况：因为房东不同意马某转租，赵女士起诉马先生要求赔偿损失。

法院判决如下——

法院认为，赵女士因为无法办理执照，导致转让目的落空，马某承诺由他负责取得房东同意，现由于房东反对，导致营业执照无法办理，转租目的无法实现，故判决诉请成立。

4、赵女士可以要回来哪些钱？

这其实是一个选择题：

1、转让金80万；

2、保证金20万；

3、装修费16万；

4、转让金和保证金的利息。

就本案具体情况而言，赵女士可以要求马先生赔偿第1、2、3项费用，但无权主张转让金和保证金产生的利息。

特别要说明的是：

法院判决装修费的赔偿金额应根据正规财务资料确定，常见的情况是，一个老板花了几十多万甚至更多的装修费，却因为没有正规票据，最后法院不予认可。

医美机构转让频繁，防范风险必须牢记，以下是我们的三点建议：

1、不要与没有转租权的“二房东”租赁门店，必须在转租前取得房东同意，隐瞒情况将导致转租协议无效，并赔偿损失！

2、受让方应查明出让方有无转租权，转租期限是否在剩余租赁期限以内，出让方没有转租权的，必须需取得房东同意，并最好直接与其签订合同。

3、受让方在办理营业执照前应谨慎投入装修，并保存好全部装修票据和往来开支，以作索赔之需。